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Legalizar una vivienda en suelo rústico puede ser una oportunidad para regularizar una construcción existente, especialmente gracias al nuevo procedimiento de legalización extraordinaria regulado por la Ley 7/2024.
Pero más allá de si el caso es viable o no —algo que debe estudiarse con detenimiento—, una de las preguntas más frecuentes es:
¿Cuánto me va a costar legalizar?
En esta entrada resumo los principales gastos administrativos previstos por la ley, sin entrar aún en los honorarios técnicos, que dependen del tamaño, estado y complejidad de cada edificación.
En el momento de solicitar una licencia o formalizar una actuación comunicada, los ayuntamientos aplican una tasa administrativa por la gestión del expediente.
Esta tasa no es igual en todos los municipios, pero suele situarse en torno al 1% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material) o, en el caso de legalizaciones, del CEM (Coste de Ejecución Material estimado).
* El CEM no es lo que costó realmente construir la vivienda, sino una estimación oficial calculada a partir de módulos de referencia.
El ICIO es un impuesto municipal que grava el valor de la obra que se pretende legalizar.
Se aplica también sobre el PEM o CEM estimado y varía según el municipio:
Por lo general, oscila entre el 2% y el 4%
En muchos casos se fija en el 3%
Este impuesto se abona en el momento de presentar el proyecto técnico.
Ejemplo:
Si el CEM se estima en 80.000 € y el Ayuntamiento aplica un 3%, el ICIO será de 2.400 €.
La legalización extraordinaria implica, por ley, el pago de una sanción económica obligatoria, sin bonificaciones posibles.
Según el artículo 6 del Decreto Ley 3/2024, esta sanción es del:
10% del CEM si se tramita durante el primer año de vigencia del decreto
12,5% si se tramita durante el segundo año
15% si se tramita durante el tercer año
Cuanto antes se inicie el proceso, menor será el importe de la sanción.
Siguiendo con el ejemplo anterior:
CEM estimado: 80.000 €
Sanción (10%): 8.000 € (si se tramita dentro del primer año)
Para tener una idea general del coste total de legalización (sin incluir honorarios técnicos ni obras), se puede usar esta tabla orientativa basada en valores medios:
| Superficie construida | CEM estimado (€) | ICIO (3%) | Sanción (10%) | Total aprox.** + tasa municipal |
|---|---|---|---|---|
| 80 m² | 64.000 € | 1.920 € | 6.400 € | 8.320 € + tasa municipal |
| 100 m² | 80.000 € | 2.400 € | 8.000 € | 10.400 € + tasa municipal |
| 120 m² | 96.000 € | 2.880 € | 9.600 € | 12.480 € + tasa municipal |
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Pero más allá de si el caso es viable o no —algo que debe estudiarse con detenimiento—, una de las preguntas más frecuentes es:
¿Cuánto me va a costar legalizar?
En esta entrada resumo los principales gastos administrativos previstos por la ley, sin entrar aún en los honorarios técnicos, que dependen del tamaño, estado y complejidad de cada edificación.
En el momento de solicitar una licencia o formalizar una actuación comunicada, los ayuntamientos aplican una tasa administrativa por la gestión del expediente.
Esta tasa no es igual en todos los municipios, pero suele situarse en torno al 1% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material) o, en el caso de legalizaciones, del CEM (Coste de Ejecución Material estimado).
* El CEM no es lo que costó realmente construir la vivienda, sino una estimación oficial calculada a partir de módulos de referencia.
El ICIO es un impuesto municipal que grava el valor de la obra que se pretende legalizar.
Se aplica también sobre el PEM o CEM estimado y varía según el municipio:
Por lo general, oscila entre el 2% y el 4%
En muchos casos se fija en el 3%
Este impuesto se abona en el momento de presentar el proyecto técnico.
Ejemplo:
Si el CEM se estima en 80.000 € y el Ayuntamiento aplica un 3%, el ICIO será de 2.400 €.
La legalización extraordinaria implica, por ley, el pago de una sanción económica obligatoria, sin bonificaciones posibles.
Según el artículo 6 del Decreto Ley 3/2024, esta sanción es del:
10% del CEM si se tramita durante el primer año de vigencia del decreto
12,5% si se tramita durante el segundo año
15% si se tramita durante el tercer año
Cuanto antes se inicie el proceso, menor será el importe de la sanción.
Siguiendo con el ejemplo anterior:
CEM estimado: 80.000 €
Sanción (10%): 8.000 € (si se tramita dentro del primer año)
Para tener una idea general del coste total de legalización (sin incluir honorarios técnicos ni obras), se puede usar esta tabla orientativa basada en valores medios:
| Superficie construida | CEM estimado (€) | ICIO (3%) | Sanción (10%) | Total aprox.** + tasa municipal |
|---|---|---|---|---|
| 80 m² | 64.000 € | 1.920 € | 6.400 € | 8.320 € + tasa municipal |
| 100 m² | 80.000 € | 2.400 € | 8.000 € | 10.400 € + tasa municipal |
| 120 m² | 96.000 € | 2.880 € | 9.600 € | 12.480 € + tasa municipal |